L’Università di Genova nel 2017 ha condotto per conto della Fondazione Cariplo uno studio dal titolo “Come rendere liquida la ricchezza rappresentata dalla casa di abitazione”.

Volendo analizzare la situazione dal punto di vista degli over 65, dobbiamo partire dal presupposto che la propensione alla proprietà tra gli anziani è aumentata fino a sfiorare l’80%, mentre tra i giovani sta calando da almeno un decennio. In Italia vi sono però circa 1,3-1,4 milioni di famiglie di anziani che hanno reddito basso e posseggono una casa di valore medio-alto. Il 21% delle famiglie di anziani in casa in proprietà ha risparmi bassi o nulli, sebbene più di un terzo di questi nuclei viva in una casa che vale oltre 200.000 euro.

Come fare dunque a “estrarre” liquidità dal mattone? Gli strumenti sono la vendita della nuda proprietà, il prestito ipotecario vitalizio, il “viager” alla francese.

Gli italiani conoscono quasi solo la nuda proprietà, ma su questo mercato c’è il rischio di abusi gravi: serve una revisione giuridica per renderla appetibile. In base alle tabelle annuali del ministero delle Finanze per il calcolo dell’effetto fiscale dell’usufrutto, il valore della nuda proprietà è una percentuale del valore di stima della casa che sale con l’età del venditore.
Ma tra il contratto e il decesso del venditore possono passare lustri o decenni. Il prestito ipotecario vitalizio permette invece a chi ha più di 65 anni di avere subito il capitale pari a una frazione del valore di perizia della casa, o una rendita, e di scegliere se pagare in futuro gli interessi predeterminati sul prestito senza vendere la casa o se lasciare agli eredi la scelta tra rimborsare prestito e interessi, vendere in proprio la casa o lasciarla vendere alla banca e tenersi l’eventuale differenza tra quanto ricavato e quanto dovuto sul prestito. In ogni caso il valore da pagare non potrà superare quello dell’immobile venduto. 

Nel “viager” alla francese, ancora poco diffuso in Italia, l’acquisto avviene con un esborso iniziale detto bouquet e poi con un vitalizio definito nel contratto e versato all’usufruttuario per tutta la sua vita, di solito con un tasso di capitalizzazione tra il 3 e il 3,5%, assicurato da adeguate garanzie. Esistono tabelle elaborate da società francesi specializzate che indicano, in funzione dei dati attuariali sull’aspettativa di vita, il valore dell’immobile come percentuale del valore di perizia. Vi sono stati però casi in cui l’acquirente-vitaliziante è morto prima del venditore-vitaliziato, lasciando ai propri eredi l’obbligo di continuare a pagare la rendita.