Il senior housing (dalle Rsa, residenze socio-assistenziali, alle unità abitative per anziani autosufficienti) fa gola ai grandi operatori. Un settore che, più di altri quali la residenzialità studentesca, rileva la disparità tra domanda in crescita e offerta che langue. A settembre, Axa IM Alts ha debuttato nel mercato italiano delle case di riposo per anziani con l’acquisto a termine, per conto dei clienti, di un portafoglio di sei asset nel nord Italia da un fondo di investimento immobiliare gestito da Namira Sgr, che saranno pronte tra il 2025 e il 2026. A giugno, però, era stato Kryalos Sgr ad acquistare, con il fondo Euryale Healthcare Italia 1, la parte immobiliare di una Rsa piemontese. 

Con l’obiettivo di acquisire poi ulteriori quattro immobili. Secondo indiscrezioni, un’operazione da circa 36 milioni. L’Unione Europea raccomanda agli Stati di adeguare l’offerta socio sanitaria ad almeno il 4-5% della popolazione over 65enne e al 7% di quella over 75enne. In Italia la media nazionale è 1,7 %. E non è solo una forte carenza di posti letto, ma anche il fatto che le strutture esistenti non sono più adeguate a soddisfare le necessità contemporanee, sia abitative che socio-assistenziali.«Per raggiungere il tasso di copertura target ideale del 5% - ha spiegato Francesca Fantuzzi, head of Research di Jll Italia – sarebbe necessario aggiungere circa 600mila posti letto entro il 2035, raddoppiando così l’attuale offerta del segmento Rsa. 

Se nel I semestre il settore garantiva rendimenti prime che oscillavano tra il 5,3% delle Rsa al 5,5% del senior living, ci si attende che tali rendimenti possano crescere nei prossimi mesi, seguendo la consueta logica di spread sul rendimento dei titoli di stato, attestandosi a 5,75-6% per le Rsa e 6-6,5% per il senior living».Tra il 2018 e il 2022, i volumi di investimento annui, nel settore delle Rsa, sono stati di circa 500 milioni in Italia, tra i 400 e i 600 milioni in Spagna, ma di circa 1,2 miliardi in Francia e 2,5 miliardi in Germania. 

In Italia, la gestione delle strutture esistenti è per un terzo pubblica, per un terzo privata e per un terzo religiosa, le strutture sono piccole, mediamente 37 posti letto. L’offerta è per lo più vetusta. Strutture degli anni 70-80 hanno camere da 3–4 letti, non sempre c’è l’ascensore. In Germania le nuove costruzioni sono al 100% camere singole e c’è l’obbligo di adottare le strutture ai criteri contemporanei . Gli enti religiosi iniziano a vendere ma non avendo obiettivi di lucro, spesso non sono in linea con il mercato (per capex, prezzo immobiliare, canoni di affitto e bilanci).